오늘은 재건축 및 재개발 물건 매수 시, 투기과열지구 조합원 지위의 양수도 가능 조건에 대해 알아보겠습니다.
A씨는 조합원 자격 및 지위를 양도 받을 것으로 알고 재건축 매물을 매수하였습니다. A씨는 분명 부동산 소장님께 아무런 문제가 되지 않는다고 들었습니다. 그런데 매수를 하고 난 뒤, A씨는 본인의 매물이 현금 청산의 대상이라는 통보를 받습니다. 이렇듯 조합원 자격의 양수 가능 여부를 확인하지 않으면, 현금 청산의 대상이 되어 큰 손실을 볼 수 있습니다. 오늘 포스팅은 투기과열지구 재건축, 재개발 물건 매수를 준비하고 계신다면 반드시 알고 있어야 할 내용입니다. (작성 기준일 : 2023년 06월)
투기과열지구 조합원 지위를 얻을 수 없는 경우
투기과열지구에서는 재개발, 재건축 투기 행위를 막기 위한 규제가 많습니다. 사업 진행의 특정 단계가 지나면 조합원 지위의 양수도를 엄격히 제한합니다. 조합원 지위를 양도받지 못하게 되면, 투자자는 현금 청산을 당하게 되며 큰 투자 손실을 입을 수 있습니다.
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
– 도시 및 주거환경정비법(시행일자 : 2023-07-10)
재건축, 조합설립인가 이후에는 안된다!
재개발, 관리처분인가 이후에는 안된다!
꼭 기억하시기 바랍니다.
그렇다면 위의 경우에 모두 조합원 자격의 양수도가 불가능할까요?
그렇지 않습니다. 몇 가지 예외 상황이 있으므로 투자자는 그 틈새를 알고 있어야 합니다.
투기과열지구 조합원 지위를 양도 가능한 경우
이는 도시 및 주거환경정비법 시행령에 잘 나와있습니다. 법령을 함께 읽고 요약해 보겠습니다.
제 39조(조합원의 자격 등)
② 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형 주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
제 4호에 언급된 소유기간은 10년, 거주기간은 5년으로 정합니다.
이중에서도 우리가 눈여겨볼 부분은 제 7호에 언급된 대통령령으로 정하는 경우입니다. 아주 중요합니다.
제 37조(조합원)
② 법 제39조 제2항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우“란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021.7.13>
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6. 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
다시 한번 정리해 보겠습니다.
<투기과열지구 조합원 지위 양도 가능한 경우>
1. 재건축
* 조합설립인가 이전
* 조합설립인가 O → 3년 이상 사업시행인가 X (매도자가 3년 이상 소유)
* 사업시행계획인가 O → 3년 이내 착공 X (매도자가 3년 이상 소유)
* 착공일 → 3년 이상 준공 X
2. 재개발
* 관리처분인가 이전
* 착공일 → 3년 이상 준공 X (매도자가 3년 이상 소유)
3. 경, 공매에 나온 물건 중 국가, 지방자치단체, 금융기관이 채권자인 경우
예시로 확인하는 조합원 지위 양도 가능 여부
개포한신아파트 3동 7층 712호, 2022타경111555 (2023.06 경매물건)
* 재건축 현황 : (2017.11.24) 조합설립인가 O → (2022.12.28) 사업시행인가 O → (9개월 경과) 관리처분인가 X
* 채권자 : 김O희
경매물건이지만 채권자가 국가, 지방자치단데, 금융기관이 아닌 개인입니다.
사업시행인가를 획득한지 3년이 경과하지 않은 매물입니다.
따라서 다른 예외가 없다면, 이 매물은 낙찰받더라도 현금 청산 대상으로 예상합니다.
→ 지위 양도 불가
대치동 은마아파트
* 재건축 현황 : (2003.12.31) 추진위원회 승인 O → (19년 이상 경과) 조합설립 X
은마아파트는 최근 조합설립 인가 신청에 박차를 가하고 있습니다. 하지만 아직 조합설립인가를 획득하지 못한 재건축 물건입니다.
재건축은 조합설립인가 이전이고, 특별한 사유가 없다면 조합원 지위 양도가 가능합니다.
→ 지위 양도 가능
대치동 우성 1차 아파트
* 재건축 현황 : (2017.01.17) 조합설립인가 O → (6년 4개월 경과) 사업시행인가 X
조합설립인가 이후 3년이 넘었으나 사업시행인가를 받지 못한 상황입니다.
소유자가 3년 이상 가지고 있었던 매물이고 특별한 사유가 없다면 조합원 지위 양도가 가능합니다.
→ 지위 양도 가능
대치동 대치쌍용 1차 아파트
* 재건축 현황 : (2018.10.02) 사업시행인가 O → (4년 11개월 경과) 관리처분인가 X
사업시행인가 이후 3년이 넘었으나 관리처분인가를 받지 못한 상황입니다.
마찬가지로 소유자가 3년 이상 가지고 있었던 매물이고 특별한 사유가 없다면 조합원 지위 양도가 가능합니다.
→ 양도 가능
한남3재정비촉진구역 재개발 물건
* 재건축 현황 : (2019.03.29) 사업시행인가 O → (4년 5개월 경과) 관리처분인가 X
관리처분인가를 획득하지 못한 재개발 물건입니다. 관리처분인가 이전이므로 재개발은 별다른 사유가 없다면 조합원 지위 양도가 가능합니다.
단, 1가구 1입주권 입니다. 같은 구역 내에 매도자 가구의 다른 물건이 없어야 합니다. 재개발은 계약 전 반드시 입주권이 나오는 매물인지 조합과 구청에 확인하여 리스크를 줄여야합니다.
→ 양도 가능
오늘은 투기과열지구(2023.06 기준, 현재는 서울의 강남 3구와 용산구만 남아있음)의 재건축, 재개발 조합원 지위 양수 가능 조건에 대해 알아보았습니다. 지위가 양도되지 않는 세부적인 문제가 있을 수 있으니 초보자 분들은 꼭 단단히 확인하시고 매수하셔야겠습니다. 혹시 잘못된 내용이 있다면 Feedback 주시면 감사하겠습니다.
다음에도 좋은 주제로 포스팅해보겠습니다. 감사합니다.